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L'article de Véronique Laflamme et de François Saillant publié dans ce numéro^[1] retrace l'histoire récente du financement du logement que l'on voulait financièrement accessible, et qui devait répondre aux besoins que le secteur privé était à lui seul incapable de satisfaire. Ce type de logement a longtemps été associé au modèle du logement social qui a depuis laissé sa place à celui du logement abordable, et auquel s'est récemment ajouté celui du logement hors marché. L'autrice et l'auteur soulignent que cette évolution est source d'une grande confusion, puisque les différentes appellations que l'on emploie aujourd'hui presque indistinctement et qui peuvent facilement passer pour des synonymes traduisent en réalité une transformation discrète, mais profonde, dans l'orientation des politiques publiques de soutien au logement. Ainsi, loin de se résumer à une simple évolution terminologique, le passage du logement social au logement abordable et hors marché résulte, plus fondamentalement, du virage néolibéral entrepris par les différents paliers de gouvernement, à partir des années 1990, dans le but de redéfinir le rôle de l'État dans ce secteur d'activité au profit du marché. Ce changement a pour effet de fragiliser les avancées en matière de démarchandisation du logement que des luttes populaires étaient parvenues à faire intégrer au modèle du logement social.

Le logement social se démarque en effet des deux formes qui lui ont succédé par son plus faible degré d'exposition au marché et au capitalisme. Son remplacement par le logement abordable et hors marché a donc aussi remis à l'avant-plan la question ancienne de la place du marché dans la réponse aux problèmes dont il est lui-même la cause. D'une certaine manière et à différents degrés, ces deux nouvelles formes résidentielles marquent le retour des logiques marchandes et rentières dans un secteur d'activité dont on avait auparavant jugé nécessaire de les exclure et auxquelles l'État avait encore l'ambition d'offrir une alternative.

Le problème de la propriété rentière pour le capital

Le marché de l'habitation est depuis longtemps au cœur des débats concernant sa capacité à répondre adéquatement aux besoins de la population. Ces débats ont gagné en importance au tournant du XX^e siècle alors que les conditions de vie dans les villes industrielles étaient devenues un objet de préoccupation et d'insatisfaction grandissantes, au point où les pouvoirs publics, au départ récalcitrants, ont dû se résoudre à intervenir dans ce secteur d'activité^[2]. Les gouvernements ont certes été poussés à agir par des luttes populaires, mais aussi par une mobilisation importante au sein de l'élite de l'époque qui se montrait de plus en plus critique à l'égard du laisser-faire qui avait prévalu jusque-là dans le marché de l'habitation. Cette élite ne mettait pas directement en cause le principe de l'intégration du logement au marché, mais plutôt la déconnexion de ce marché des besoins du capitalisme industriel qui était en plein essor. Si les gouvernements devaient intervenir, ils devaient le faire de manière à harmoniser le fonctionnement du marché résidentiel avec les exigences de l'économie capitaliste. Ce principe a contribué de manière importante à structurer le champ des politiques du logement et à circonscrire le rôle que les pouvoirs publics seront appelés à jouer dans ce secteur d'activité.

Au risque de simplifier un peu, la déconnexion dénoncée par la frange réformiste de la bourgeoisie de l'époque tenait au fait que le marché de l'habitation était composé d'une multitude de propriétaires qui protégeaient avant tout leurs intérêts personnels et qui ne contribuaient pas, ou très peu, à la croissance économique, puisque leurs revenus provenaient de leur seule capacité à prélever, sous forme de rente, une partie de la richesse créée par les travailleuses et travailleurs et par les entreprises qui louaient et faisaient usage de leurs immeubles. Les rentiers étaient ainsi accusés de se comporter en parasites se préoccupant davantage de maximiser leurs revenus que des conditions économiques globales qui pourtant faisaient leur fortune. Cela les incitait, par exemple, à mettre en marché des logements insalubres, précaires et mal adaptés à la reproduction de la main-d'œuvre industrielle, et à exiger des loyers sans considération pour la pression qu'ils pourraient exercer sur le niveau des salaires, et donc des profits. On reprochait aussi aux rentiers de spéculer sur la valeur des terrains. Cela pouvait les conduire à en faire un usage mal avisé et incompatible avec l'essor d'une véritable industrie de la construction résidentielle et avec le développement cohérent des villes, qui exigeaient tous deux davantage de prévisibilité et de coordination^[3].

Ainsi, d'un point de vue proprement capitaliste, le principal problème du marché du logement relevait surtout de sa dimension rentière et des risques auxquels elle exposait l'économie et la société lorsqu'elle était laissée à elle-même et devenait sa propre raison d'être. Les premières politiques publiques résidentielles adoptées à partir des années 1940 s'attaqueront à ce problème en tentant de contenir les effets potentiellement nuisibles de la rente sans pour autant l'abolir. Le logement social fera partie des solutions proposées, mais de façon marginale, puisque comme nous le verrons, il comportait la possibilité d'une rupture trop importante avec la logique de la rente et du marché que l'on souhaitait néanmoins préserver. Les plus importantes politiques, encore à ce jour, viseront à mettre la rente au service du capital en soutenant la création de deux grands secteurs d'activité, soit la finance résidentielle (composée des banques et plus tard des fonds d'investissement immobilier) et la promotion immobilière. Ces deux secteurs d'activités, qui sont aujourd'hui des piliers du marché de l'habitation, ont donné naissance à une industrie de la construction, d'abord spécialisée dans les maisons unifamiliales de banlieue, au sein de laquelle la rente n'était plus un frein, mais un facteur d'expansion du capital^[4]. Les gouvernements interviendront également dans le marché de la location résidentielle, où la rente demeure la forme dominante de revenu. Cette fois, leur objectif était d'encadrer les rapports rentiers en introduisant des limites juridiques au droit de propriété, comme le droit des locataires au maintien dans les lieux et le contrôle des augmentations de loyer. Ces limites, qui n'ont jamais été pleinement efficaces, encore moins depuis le début des années 2000, visaient néanmoins à éviter les conditions abusives que les rentiers imposaient aux locataires dans les villes dont l'économie reposait par ailleurs en grande partie sur une main-d'œuvre qui n'avait pas accès à la propriété^[5].

Enfin, afin de répondre aux besoins des ménages que la nouvelle industrie et le marché ne parvenaient toujours pas à loger convenablement, le gouvernement fédéral a, tel que le réclamaient de nombreux groupes de la société civile, créé les premiers programmes de logements sociaux. Il faudra attendre la fin des années 1940 pour que soient lancés les premiers chantiers, et le début des années 1960 pour que ceux-ci gagnent en importance. Conçus comme une mesure résiduelle destinée à compléter l'offre résidentielle privée plutôt qu'à lui faire concurrence^[6], les logements sociaux présentaient une réponse tout à fait différente aux problèmes de l'époque. Sans abolir les revenus de la propriété (la rente), ils en éliminaient la portion lucrative et en limitaient considérablement l'exposition au marché et au capital. Ils constituaient en ce sens une forme de logement démarchandisé.

À des degrés divers, on retrouvait dans les premières formules de logements sociaux quatre caractéristiques qui participaient de leur relative démarchandisation. Premièrement, ils étaient soustraits au régime dominant de la propriété privée. Ils étaient soit de propriété publique, dans le cas des HLM (habitations à loyer modique), ou communautaire, dans les cas des coopératives et des OBNL (organismes à but non lucratif), et n'avaient pas de vocation lucrative. Ils n'étaient pas non plus destinés à la revente. Deuxièmement, les logements sociaux devaient respecter la capacité de payer des ménages qui devaient y habiter. Pour ce faire, les loyers d'une bonne partie d'entre eux étaient établis à 25 % des revenus des locataires. La référence pour fixer le coût mensuel de ces logements ne devait donc plus être les prix en vigueur dans le marché de la location privée, mais le niveau des salaires ou des revenus^[7]. Troisièmement, pour qu'une telle méthode de calcul des loyers soit viable, il fallait également que ces derniers soient relativement indépendants des coûts d'exploitation de l'immeuble. C'est pourquoi, comme c'est le cas dans les HLM aujourd'hui, il était prévu que l'État subventionnerait les déficits d'exploitation des immeubles dans l'éventualité où les revenus générés par les loyers ne suffiraient pas en à couvrir tous les frais d'entretien et de gestion. Cette mesure avait ainsi pour effet de diminuer l'exposition du logement social à l'évolution des prix dans l'industrie de la construction et à celle des taux d'intérêt exigés par les banques. Quatrièmement, le logement social se caractérisait également par la place qu'il accordait à la participation des locataires dans la gestion de leur immeuble. Dans le cas des HLM, cette participation n'a été obtenue qu'en 2002, à la suite d'une mobilisation de longue haleine soutenue par la Fédération des locataires de HLM du Québec^[8]. Il n'en demeure pas moins qu'elle est devenue avec le temps un critère distinctif du logement social qui se démarque aussi du logement marchandisé par le fait qu'il n'est pas entièrement soumis à l'autorité d'un propriétaire unique, qu'il soit privé, public ou sans but lucratif.

Le virage vers le logement abordable

La fin des programmes fédéraux de logement social alors que s'amorçait l'offensive néolibérale au milieu des années 1990 et, plus récemment en 2022, la fin de la seule initiative provinciale en la matière (Accès-logis) ont pavé la voie à leur remplacement par des mesures de soutien au développement du logement dit « abordable ». La principale caractéristique du logement abordable est de rompre avec le principe du loyer démarchandisé calculé en fonction du revenu des locataires. Il lui substitue, en la généralisant, une méthode qui était déjà appliquée à une partie des logements coopératifs et communautaires et qui consiste à établir le loyer en fonction des médianes de marché^[9]. Selon celle-ci, un logement est abordable lorsque son prix mensuel de location est légèrement inférieur au loyer médian du secteur où il se trouve^[10]. Les seuils d'abordabilité se définissent désormais exclusivement en fonction des prix de marché et du niveau général de la rente. Si les loyers de marché augmentent, comme ce fut le cas au cours des dernières années, les critères d'abordabilité s'ajusteront également à la hausse, indépendamment du revenu des locataires et de leur capacité de payer. En vertu de ce principe, la mesure de l'abordabilité sera également différente d'un secteur géographique à l'autre. Ainsi, dans ce type de logement, le marché devient la référence et en établit la principale condition d'accès, comme dans le reste du secteur de l'habitation.

La généralisation de cette méthode de calcul des loyers au sein du logement abordable a rendu possibles deux autres mesures qui ont, elles aussi, eu pour conséquence d'exposer davantage le logement subventionné par l'État aux aléas du marché et des dynamiques rentières. Elle a d'abord permis de renforcer la tendance qui avait déjà cours consistant à confier aux organismes gestionnaires de logements l'entière responsabilité de leurs coûts d'exploitation, c'est-à-dire la totalité de leurs frais de gestion et de remboursement de leur dette, qui varient quant à eux en fonction du niveau des taux d'intérêt. Les projets de logements abordables deviennent alors plus vulnérables à l'évolution des prix dans l'industrie de la construction et aux exigences des institutions financières. Sans aide publique comparable à celle que l'on retrouve dans les HLM et qui permet de combler d'éventuels écarts entre les dépenses et les revenus, il devient effectivement plus difficile de résister aux loyers plus élevés et mieux ajustés aux tendances de marché autorisées par les programmes de logement abordable. D'ailleurs, constatant que les contraintes financières rencontrées par les promoteurs de logements abordables étaient de plus en plus importantes, en raison notamment de la hausse récente des taux d'intérêt, des coûts de construction et des terrains, le gouvernement du Québec a amendé son programme au printemps 2025 afin de rendre admissible au financement public une nouvelle catégorie de logements, les « logements intermédiaires abordables », dont les loyers peuvent atteindre 150 % des seuils d'abordabilité établis^[11]. Un logement est alors considéré comme abordable même s'il se loue significativement plus cher que le prix de référence permettant d'établir son abordabilité. Les conditions de marché sont donc désormais le seul critère à prévaloir dans le calcul des loyers. Il ne s'agit plus de construire moins cher que le marché, mais de s'y adapter.

L'autre possibilité créée par le calcul des loyers en fonction du marché est celle de la participation du secteur privé au développement et à la gestion du logement abordable financé publiquement, et d'y introduire une dimension lucrative. Cette possibilité avait d'ailleurs été prévue dès la création de l'Initiative pour le logement abordable de 2001 et elle a par la suite été réaffirmée dans les autres programmes du même type, tant à l'échelle fédérale que provinciale. Cependant, les développeurs privés ont jusqu'ici été peu nombreux à répondre à l'appel.

En 2023, le gouvernement du Québec s'est alors tourné vers d'autres acteurs, des fonds d'investissement (le Fonds de solidarité FTQ et Fondaction CSN) et la Fédération des caisses Desjardins du Québec, afin qu'ils fournissent l'apport en capitaux privés recherché. Ces derniers se sont vu confier la gestion de 395 millions de dollars en subventions publiques, auxquels ils ajouteront de leurs propres fonds pour financer la construction de 3000 logements abordables, dont 2000 seront des logements locatifs (communautaires ou privés) et 1000 seront détenus en copropriétés (condos). Les ententes particulières que le gouvernement a conclues avec ces acteurs financiers prévoient non seulement qu'ils seront les gestionnaires des fonds publics investis dans la construction du logement abordable, mais aussi qu'ils seront responsables de leur attribution, c'est-à-dire de la sélection des projets et des promoteurs qui bénéficieront de ce financement, une tâche qui relevait jusqu'ici des pouvoirs publics. Il est difficile de chiffrer les bénéfices que les trois partenaires financiers du gouvernement tireront de ces ententes, car de telles informations ne sont pas rendues publiques. Il est donc aussi difficile d'en évaluer précisément les répercussions sur les loyers. Ces bénéfices seront cependant de deux ordres. D'une part, les deux fonds d'investissement et Desjardins obtiendront un rendement sur leurs investissements directs dans les projets financés. D'autre part, ils pourront également faire fructifier pour leur propre compte les fonds publics administrés pour l'État québécois, avant qu'ils ne soient distribués aux porteurs des projets retenus. Sans doute s'agit-il d'une façon de compenser les rendements moindres qu'ils réaliseront avec ces investissements qui visent à loger des clientèles moins rentables.

Le logement hors marché

Au cours des dernières années, l'appellation « logement hors marché » s'est ajoutée au lexique des solutions à la crise du marché de l'habitation et elle gagne en popularité. Tout comme le qualificatif « abordable », sa signification relève à priori d'une quasi-évidence selon laquelle il s'agirait d'un type de logement soustrait au marché, et donc à son influence. Cependant, les initiatives auxquelles le logement hors marché est associé sont plus ambigües quant à la rupture qu'elles opèrent véritablement avec ce dernier. À certains égards, tel qu'il est aujourd'hui promu, le logement hors marché est aussi marchandisé, sinon plus, que le logement abordable.

On doit la popularité de l'expression « hors marché » à des acteurs qui sont aux premières loges de la crise du logement et qui, constatant l'insuffisance des programmes publics actuels pour y répondre, proposent une « troisième voie » qui s'ajouterait au logement social et abordable, tout en étant moins dépendante du financement provenant des gouvernements fédéral et provincial. Les grandes villes comme Montréal et Longueuil, où les prix ont atteint des niveaux si élevés qu'il devient difficile d'y construire des logements abordables, même selon les critères des programmes actuels, sont d'importantes promotrices de cette alternative. Par exemple, la Ville de Montréal propose d'utiliser le contrôle dont elle dispose sur le domaine foncier pour retirer des terrains du marché et pour les mettre au service de sociétés paramunicipales ou d'entreprises d'économie sociale afin qu'elles y construisent du logement qui, à défaut de réunir toutes les caractéristiques du logement social ou abordable – bien que cela ne soit pas exclu –, sera soustrait au régime de la propriété privée. Pour l'instant, ce modèle ne semble pas non plus prévoir de mécanisme de gouvernance démocratique ou de participation des locataires^[12]. Ainsi, le logement hors marché se caractériserait d'abord et avant tout par le mode sous lequel il est détenu et dont est exclue la possibilité que des individus puissent en tirer un profit personnel. Selon toute vraisemblance, c'est même à cette seule caractéristique que pourrait se résumer le caractère « non marchand » de ce type d'habitation.

Les logements sociaux et abordables communautaires sont de fait des logements hors marché, mais la nouveauté de cette approche et l'intérêt de la distinguer des deux autres tiennent à la possibilité de construire des unités résidentielles à but non lucratif sans nécessairement recourir autant qu'auparavant au financement provenant des paliers fédéral et provincial pour compléter le montage financier des projets. Depuis peu, cette alternative est activement portée par des entreprises d'économie sociale spécialisées dans la construction ou l'acquisition de logements à but non lucratif qui, pour limiter leur dépendance à l'égard des fonds et des programmes publics, proposent de libérer la valeur des immeubles dont ils sont eux-mêmes propriétaires ou qui appartiennent à un ensemble de coopératives et d'OBNL – ce que l'on appelle aussi l'équité^[13] –, afin de s'en servir comme levier d'investissement. Cette pratique est déjà bien établie dans le domaine de la promotion immobilière privée. Elle permet de convertir le potentiel de rente inutilisé des immeubles, celui que l'on en tirerait s'ils avaient pour vocation d'être commercialisés, en prêt pour financer la construction ou l'achat de nouveaux bâtiments. En d'autres termes, elle consiste à transformer en capacité de financement par emprunt la valeur marchande supposée d'un immeuble qui en principe ne devrait pas exister, puisque celui-ci n'a pas été conçu pour être vendu. Ainsi, tout en demeurant à l'intérieur du cadre de la propriété à but non lucratif, le logement existant peut donc être traité comme un actif porteur d'une valeur qui pourra être mise à contribution dans l'accroissement de la part du logement soustrait à la propriété privée. Selon les promoteurs de cette approche, une fois libéré, ce potentiel de développement serait d'autant plus important que les actifs immobiliers communautaires continueraient à gagner en valeur. En tirant profit de cette plus-value, il serait alors possible d'assurer au logement hors marché les conditions autonomes de son expansion^[14].

Le retour du marché dans le logement social et ses effets négatifs

L'évolution du logement social vers le logement abordable et hors marché marque une transformation importante. Celle-ci se traduit par une reconnexion avec les dynamiques marchandes et rentières dont on avait pourtant souhaité s'éloigner, parce qu'elles étaient jugées incompatibles non seulement avec la reconnaissance du droit à un logement accessible, mais aussi, voire surtout, avec la croissance du capitalisme. Le retour en force de la logique du marché ne peut pas uniquement s'expliquer par l'adhésion aveugle des décideurs aux thèses néolibérales. Il est aussi indissociable de l'essor de la finance résidentielle et de la promotion immobilière qui, nous l'avons vu, ont effectivement proposé une réponse au problème que la propriété rentière présentait pour l'économie en favorisant – ou du moins en tentant de le faire – une meilleure harmonisation des pratiques immobilières avec les exigences du capitalisme. Grâce au soutien dont ils ont bénéficié de la part des pouvoirs publics, les banques, les fonds d'investissement et les entreprises de promotion immobilière sont aujourd'hui des acteurs de premier plan du marché de l'habitation et doivent leur succès à leur capacité à intégrer la rente à leur modèle d'affaires, à en faire un outil de développement et de croissance, plutôt qu'une nuisance à contrôler. On peut alors faire l'hypothèse que c'est dans le contexte de la consolidation et de la diffusion des pratiques de ces acteurs, pratiques qui étaient marginales il y a quelques décennies encore, qu'il est désormais plus facile d'envisager la production du logement à coût moindre autrement que sous la forme démarchandisée du logement social. On se tourne notamment vers le secteur financier pour investir dans le logement abordable, et en important au domaine du logement hors marché les pratiques de valorisation des actifs éprouvées par les entreprises de promotion immobilière.

Le degré de marchandisation et d'exposition aux processus rentiers des différentes formes de logement destinées aux personnes mal logées n'est pas seulement un enjeu conceptuel. Cette préoccupation ne relève pas non plus du simple attachement à un passé exagérément idéalisé. Elle soulève des questions très actuelles et concrètes. La première, qui n'est certes pas nouvelle, mais qui se manifeste avec plus d'acuité dans le présent contexte de crise, est celle de la déconnexion croissante entre la production du logement et les besoins auxquels il est censé répondre. Cette rupture s'observe avant tout sur le niveau des loyers qui, en étant déterminés par les conditions de marché – les coûts médians de location, de construction, d'exploitation ou d'acquisition des terrains –, tendent à s'éloigner du revenu disponible des ménages. De façon plus large, ce changement entraine une redéfinition du logement destiné aux personnes mal logées et de la mission des organismes qui le construisent. Ces derniers sont peut-être plus indépendants de l'État et même du droit de regard que les locataires pouvaient exercer dans les logements sociaux, mais ils le sont beaucoup moins à l'égard du marché qui influence de manière importante le type de logement à développer et les catégories de ménages auxquelles il devrait s'adresser. À terme, la réactivation de la rente dans le champ du logement abordable et sans but lucratif comporte le même risque que dans le secteur privé, c'est-à-dire qu'elle en vienne à se suffire à elle-même et à constituer le principal moteur du développement.

L'exposition plus grande au marché comporte aussi certains risques pour la viabilité de ces initiatives ainsi que pour la pérennité du logement financièrement accessible dans son ensemble. Il y a d'abord celui de saper ses propres bases, c'est-à-dire de nourrir la hausse des valeurs foncières, qui représente déjà un obstacle, avec pour conséquence de rendre encore plus coûteux le développement ultérieur de logements abordables et encore plus inadaptés les programmes publics créés pour le financer. La tendance actuelle au financement des projets par effet de levier qui misent sur la valeur de « l'actif » que représente le logement social et communautaire existant n'est pas non plus sans risque. Elle repose sur le pari que les immeubles gagneront en valeur dans le temps, ou du moins qu'ils la conserveront, ce qui est loin d'être assuré. S'il advenait qu'une crise immobilière, comme celle des années 1990 ou comme celle que les États-Unis ont connue à partir de 2008, ait pour effet de faire fondre drastiquement les valeurs immobilières, ce serait alors l'ensemble du parc de logements donné en garantie pour financer le développement du logement hors marché qui s'en trouverait mis à mal^[15].

On peut enfin se préoccuper du fait que le processus de remarchandisation du logement à coût moindre semble faire l'objet d'une certaine normalisation dans les milieux où, il y a peu de temps encore, il aurait été accueilli de manière plus critique. Il est vrai que la conjoncture actuelle laisse peu de raisons d'espérer à court terme un changement d'orientation significatif dans les politiques publiques. On peut comprendre que, dans ce contexte, le logement abordable et hors marché puisse apparaitre comme un moindre mal et comme une alternative valant mieux qu'une absence totale de développement, d'autant plus qu'une telle éventualité signifierait probablement pour les organismes spécialisés dans la construction de logements à but non lucratif de cesser leurs activités. Cependant, aussi compréhensible soit-il, ce repli pragmatique comporte aussi le risque de détourner une partie grandissante du secteur du logement à but non lucratif de la mobilisation pour la démarchandisation du logement, celle-là même qui lui a donné naissance, et ainsi de rendre ce projet encore plus inaccessible. Les avancées des dernières décennies qui s'étaient concrétisées dans le logement social n'ont certes pas été à la hauteur des attentes et des besoins, mais si elles ont été réalisées et qu'une partie des élites économiques et politiques ont fini par se ranger derrière l'idée d'une démarchandisation du logement, même partielle et circonscrite, c'est d'abord parce qu'elle a fait l'objet d'une mobilisation large.

Par Louis Gaudreau, professeur à l'École de travail social de l'Université du Québec à Montréal (UQAM)

1. François Saillant et Véronique Laflamme, « Sauvegarder les acquis du logement social » dans ce n° 34 des Nouveaux Cahiers du socialisme. ↑
2. John C. Bacher, Keeping to the Marketplace. The Evolution of Canadian Housing Policy, Montréal, McGill-Queen's University Press, 1993. ↑
3. Michael Doucet et John C. Weaver, Housing the North American City, Montréal, McGill-Queen's University Press, 1991 ; Marc Allan Weiss, The Rise of the Community Builders. The American Real Estate Industry and Urban Land Planning, Frederick (MD), Beard Books, 1987. Voir aussi le documentaire Horizon 2000 produit par le Service d'urbanisme de la Ville de Montréal en 1967. ↑
4. Depuis une trentaine d'années, cette industrie a aussi investi le marché des grandes tours (de condos ou locatives). Pour plus de précisions à ce sujet, voir Louis Gaudreau, Marc-André Houle et Gabriel Fauveaud, « L'action des promoteurs immobiliers dans le processus de gentrification dans le Sud-Ouest de Montréal », Recherches sociographiques, vol. 62, n° 1, 2021. ↑
5. C'est en ces termes qu'en 1973, le ministre Jérôme Choquette a présenté devant l'Assemblée nationale du Québec son projet de loi concernant le louage des choses : Assemblée nationale du Québec. Journal des débats, vol. 14, 1^re session, 30^e législature, Projet de loi no 2, deuxième lecture, 1973, p. 615. ↑
6. Bacher, 1993, op. cit. ; Greg Suttor, Still Renovating. A History of Canadian Social Housing Policy, Montréal, McGill-Queen's University Press, 2016 ; Lynn Hannley, « Les habitations de mauvaise qualité », dans John R. Miron (dir.), Habitation et milieu de vie. Évolution du logement au Canada, 1945 à 1986, Montréal, Ottawa, Mc Gill-Queen's University Press, 1994, p. 229-247. ↑
7. On peut alors parler d'une démarchandisation partielle, puisqu'il s'agissait de limiter l'influence du marché de l'habitation sur le prix des logements au profit d'une meilleure harmonisation avec les besoins d'un autre marché, celui du travail. ↑
8. Voir l'article de Patricia Viannay et Robert Pilon, « Les HLM, une vieille recette qui loge son monde » dans ce numéro 34 des Nouveaux Cahiers du socialisme. ↑
9. Il existe un autre programme provincial, le Programme de suppléments au loyer, qui en couvrant la différence entre la part payable par le locataire et le loyer convenu avec le propriétaire permet d'offrir des logements loués à 25 % du revenu des locataires dans les projets résidentiels financés par le Programme d'habitation abordable Québec. Il ne s'agit cependant pas d'une exigence, comme c'était le cas des derniers programmes de logements sociaux comme Accès-logis. Les développeurs ont le choix d'en faire la demande ou non. ↑
10. Les premiers programmes établissaient généralement le seuil d'abordabilité autour de 85 % du loyer médian. ↑
11. Isabelle Porter, « Québec financera des logements abordables… plus cher », Le Devoir, 5 juin 2025. ↑
12. Ville de Montréal, Ce que fait la Ville en matière d'habitation, 4 août 2025. ↑
13. Le terme équité dans le sens de capital ou d'avoir est un anglicisme qui s'est inséré dans le domaine de l'habitation. Le terme est parfois traduit par « avoir propre » qui fait référence à la valeur marchande libre de dette d'un immeuble. ↑
14. Ce projet est évidemment de nature à plaire au gouvernement caquiste actuel. La ministre de l'Habitation de l'époque, France-Élaine Duranceau, l'a d'ailleurs accueilli très positivement, le qualifiant de « musique à [ses] oreilles ». Marie-Claude Morin, « Logement social : pour les coopératives, l'union fait la force », Radio-Canada, 8 mai 2025. ↑
15. Ce scénario est d'ailleurs loin d'être fictif. La Société d'habitation et de développement de Montréal (SHDM) l'a appris à ses dépens alors que les immeubles locatifs qu'elle achetait à des propriétaires privés en ayant recours à cet effet de levier ont perdu, à l'occasion de la crise immobilière des années 1990, plus de 40 % de leur valeur. ↑

Thierry Parisi Bienvenue, correspondant en stage Professeur, sociologue et auteur de plus d'une vingtaine d'ouvrages, Alain Bihr soutient que la catastrophe écologique a atteint un point de non-retour où ce ne sont plus seulement les conditions de vie qui sont menacées, mais la vie elle-même sur (…)